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总量研究

流动性周度观察：债市多空矛盾仍存，未来利率震荡有顶。上周五政府工作报告落定，财政政策力度基本符合市场预期，打消了市场此前对于强刺激的担忧，同时货币政策继续维持宽松取向，当日10年期国债利率快速下行6.74BP至2.62%。短期来看，最大的利空因素出尽，市场情绪快速修复，但今年三季度以前债市供给高企仍将对利率下行带来一定约束。长期来看，经济基本面虽处于修复路线，但整体依然偏弱，且三季度预计外需压力将逐步凸显，货币政策维持宽松取向，利率也不具备持续上行的基础。当前债市仍处于多空交织的状态。待市场充分消化两会信息后，长端利率或将向上小幅调整，但长期来看，利率震荡仍有顶。

行业研究

房地产行业年报综述：盈利能力承压，负债率显著下行。业绩持续释放增速有所下滑，利润率承压负债率显著下行。年报房企结算主力主要为年左右项目，年前后行业销售仍然维持高增，体现为营收和利润增速仍然靓眼，但由于已开启密集调控，重点城市限价包括地价的上行导致年房企利润率有所下行，预计房企盈利能力未来将继续承压。年行业销售增速有所下滑，体现为房企预收账款增速放缓，但预收账款对营收的覆盖率仍然保持高位，房企未来业绩释放仍具备充分保障。年行业整体融资环境偏紧，受此影响土地市场热度较低，行业负债水平下降明显。在此环境下，龙头房企凭借在融资、拿地、销售端的多方优势进一步提高市场份额，利润率水平也显著领先行业。

秉承房住不炒基调，地方因城施策边际放松可期。尽管宏观层面政治局会议和两会重申房住不炒，我们认为此番表述符合市场预期，房住不炒意味着抑制房价过快上涨的硬约束不能破。考虑到当前经济形势下房地产的托底功能，因城施策的边际放松仍然可期，需求端，进一步放宽落户，鼓励有效购房需求入市，此外包括税费端购房相关税费的调整、信贷端居民按揭利率的下行等。供给端，采取更加积极的土地出让政策、降低房屋预售条件、房企较为宽松的融资环境等政策，加大市场供给。

基金低配地产板块，板块估值处于历史底部。复盘板块十年走势来看，板块绝对PE（TTM）波动区间在9~30倍左右，目前为8.9倍左右。相对PE走势与绝对PE基本一致，目前板块相对PE也已处于近十年最底部区域。PB估值方面，板块绝对PB水平波动区间在0.9~3.5倍左右，目前板块绝对PB为1.09倍，相对PB为0.86倍，两者均处于历史底部区域。年起房企将进入竣工结算高峰期，在较强的业绩保障下，房地产板块的低估值优势更加彰显。

个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和华侨城A；建议

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