为贯彻党的十九大精神，适应新时代要求，推进建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，逐步化解住房发展不平衡不充分的矛盾，创造美好居住生活环境；同时，为推动房地产业理念创新、模式创新、技术创新，深化改革，增强企业抗风险能力，促进房地产高质量发展，中国房地产业协会于年8月28日-29日，在辽宁省大连市举办第十届中国房地产科学发展论坛。

由中房协主办，万科、中房研协承办的第十届中国房地产科学发展论坛进入第二日，任泽平、李明、孙聚贤、陈道富，行业大咖齐聚大连，聚焦经济、地产、金融 级盛会，乐居财经正在直播。中国房地产业协会副会长苗乐如主持苗乐如：尊敬的刘志峰会长，各位副会长、理事、会员代表，各位领导、来宾、朋友、同仁：大家上午好！今天上午在论坛由我主持，还是大会发言的形式。昨天下午我们的四位嘉宾，主要围绕如何推动房地产特别是住宅的高质量发展，如何实现人们群众对美好生活日益增长的需要，如何在城市协调发展中找到房地产业的新定位等三个方面，发表了精彩的演讲。他们的思路和角度各有不同，但都会引发我们的深刻思考。黄奇帆市长以其丰富的阅历和城市管理的实践，就新时代形势下房地产发展的六大趋势和需要摒弃的八大运行模式作了深刻剖析，对我们行业如何适应新时代的要求和企业转型升级提出了重要的思想。刘志峰会长早在上世纪九十年代就参与了我国住房、土地、养老、医保等方面的改革工作，面对新时代新要求，刘志峰会长就为什么要推动房地产高质量发展、什么是房地产高质量发展、如何推进高质量发展作了新的阐述，对行业把握发展的新方法、高质量发展具有重要启示。李铁主任是城镇化专家，他充分借鉴国内外都市圈发展下的城镇化经验，从我国城镇化的角度对房地产业发展的美好前景，市场分化下热点城市破解房价过快增长、落实房住不炒、全体居民住有所居等提出了重要的思路和政策选择。万科朱旭副总裁的演讲，图影并茂详实地介绍了万科作为房地产业领军企业应对新时代的思路。如何脚踏时代华丽转型，不仅深耕住宅，提升物业品质，还成功拓展商业办公、教育、仓储物流，落实振兴乡村战略，实现全方位发展的时代企业，为行业和企业提供了重要经验。今天上午的大会，我们将把这些讨论再深入下去，演讲的嘉宾都是我们业界重量级人物，相信他们的演讲一定会给大家带来新的启发、新的收获。下面，我们首先有请恒大集团首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平先生，为大家深入分析我国当前的宏观经济和房地产市场形势。任院长是经济研究领域的“少壮派”，我首先要祝贺他被恒大挖到房地产发挥作用，最近他对宏观形势和中美 的一些研究成果也验证了他的判断，他下面将形势与市场结合起来讲，对我们分析市场一定会有帮助。任泽平：尊敬的刘会长，尊敬的各位来宾大家早上好，非常高兴来到大连来参加我们的中行协的活动，跟大家报告一下一些未来中国房地产的一些未来的看法。我想跟大家介绍三各方面内容。一个是关于当前的经济金融形式，还有政策导航。第二个为大家介绍我们中美 的一些看法。第三个给大家介绍一下我们对房地产的短期调控和长效机制的一些研究。那么大家知道谈到对形式的判断我们经常面对各种各样的争论和分歧，那么我想宏观经济形式的分析虽然面对着未来很大的不确定性，以及各种不同的观点，但是我觉得最重要的是什么呢？最重要的是要有基本的框架，基本的逻辑以及基本的观点。因为我们看到很多的市场上流行的有观念也有逻辑，有逻辑没有框架，导致逻辑前后不能对接，今天除了跟大家汇报我们对未来金融经济看好的形式之外，也想跟大家介绍一下我们看待这个问题的基本框架，大家知道我在年参与了一个会议，大约在年我们提出了5千点不是梦，到了年我们提出过一个观点，未来经济L型，同时在年做了一个预测要翻一倍，L型在年产生很大的争论，但是在年被验证，而且现在开始被越来越多的主流经济学家看好。

在年我们提出一个观点新周期的起点，今年决定我们整个宏观经济形式的核心是两个逻辑，一个是关于经济层面的一个是关于金融层面的。

经济层面是新周期的起点，金融是金融周期的退潮。为什么是这两个逻辑也决定了当前的经济金融形式呢？因为新周期的起点决定了L型的韧性。今年的韧性是非常强的，去年GDP是6.9%，今年房地产调控即使这样的情况下我们今年上半年还有6.7到6.8的增速。那么后者金融周期的退潮我们整个的流动性的收缩的退潮，我们看到这张图展示我们处在改革开放以来 轮金融周期的底部，我们进入到下半场，我们看到大部分的风险等等，股市的下跌融资的上升都与这个有关。金融周期不是债务的周期，是一个加杠杆去杠杆的过程，我们现在是在去杠杆的一个阶段，这是开门见山，先介绍一下对当前金融形式的一个看法，应该大概率是一个L型的增长。

未来新的增长是多少呢？现中国经济增速换档，三期叠加，新常态，新5%也比过去8%的刺激要好。我们现在的人均GDP大概是将近左右，我们正好处在爬坡的一个阶段，从高速增长转向高质量发展的一个阶段。

那么我们来看一下国内外的经济形式，我们先看一下国际，国际的经济形式我们也想也是比较清楚的， 个有一个基本的判断，从年金融危机以来，国际的经济形式加入复苏进程。那么因为越来越加入到经济复苏的进程，而且我们看到美国的失业率已经创了历史新低，大家知道年年是美国比较繁荣的时候，比较清楚的看到美国的经济，充分就业都有所影响，美联储启动了加息政策，大家留意美元是全球主要货币，美联储掌握了全球的阀门，这意味着什么呢？美元开始走强，美元回报率开始上升，从而导致全球的基本回到美国本土，我们看到每一次美联储加息都引发了其他市场的一些振动，比如说80年代的债务危机，90年代的东南亚金融危机，整个是全球的流动性开始收缩，我刚才讲的美联储掌握了全球金融形的总阀门。

这一次由于美联储加息导致我们的资本回到美国，所以我们看到新兴市场普遍出现了汇率贬值和下跌。我们可以看到土耳其已经贬值了50%，还有阿根廷还有巴西都贬值了20%，人民币只贬值了5.9%，已经是相当坚挺了，在全球的新兴经济体当中都是非常坚挺的。

第二个可以看出全球的复苏还代表了中东贸易的改善，我们可以看到自年下半年以来，中国的出口其实是有某种程度的改善的，我们可以看到年年是负增长的，但是我们年上半年开始恢复。我想这是我们对全球经济的一个大致的一个观察。

然后我们看国内经济，我们要看国内经济其实分析的逻辑可以由两个围度，一个围度是消费出口，六大周期是产能周期和金融周期，大家比较容易接受的三驾马车，为什么中国经济未来是L型呢？我们先来看我们的金融周期，金融周期无非就是加杠杆去杠杆的过程，那么我们可以看到在过去的这10年，中国的杠杆是上的比较快的，在座的诸位包括我们所

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